חוף התכלת היא עתודת הקרקע הגדולה בדרום-מערב הרצליה, בין המרינה, אזור התעסוקה ודרך הים. חלק ניכר מהקרקע מוחזק בידי בעלים פרטיים, רבים מהם מחזיקים בה עשרות שנים או קיבלו אותה בירושה. אחרי שנים של המתנה, התכנית מגיעה לשלב שבו נקבע בפועל מה כל בעלים יקבל.
- תכנית מתאר
- הר/2200/א
- דירות בכל התכנית
- כ-12,500
- מתחם 1
- כ-595 דונם
- דירות במתחם 1
- כ-4,000
התכנית בקצרה
תכנית המתאר הכוללנית הר/2200/א, "דרום-מערב הרצליה", אושרה ב-2022 וחילקה את העתודה לשלושה מתחמי תכנון. בסך הכול מתוכננות כ-12,500 דירות, כ-512 אלף מ״ר לתעסוקה, כ-134 אלף מ״ר למלונאות וכ-69 אלף מ״ר למסחר. עיריית הרצליה לא קידמה בעצמה את התכניות המפורטות, ולכן נקבע שהחברה הממשלתית "דירה להשכיר" תקדם את מתחם 1, ורשות מקרקעי ישראל את מתחמים 2 ו-3.
מתחם 1
- גבולות: רחוב אבא אבן מצפון, דרך הים ממערב, אלטנוילנד מדרום ורחוב ישעיהו ליבוביץ ממזרח.
- היקף: כ-4,000 דירות, מתוכן לפחות 25% דירות להשכרה ארוכת טווח בהישג יד, לצד דיור בהישג יד עירוני.
- גובה: מגדלים של עד 30 קומות לאורך תוואי הרכבת הקלה, עד 15 קומות ברוב המתחם ועד 6 קומות לאורך דרך הים.
- שימושים נוספים: מסחר, תעסוקה, מלונאות, מבני ציבור, פארק חופי ומרכז תחבורה.
איפה זה עומד עכשיו
- 2022: אישור תכנית המתאר הר/2200/א.
- לאחר מכן: הוועדה המקומית פרסמה את טיוטת התכנית המפורטת למתחם 1 ואת עקרונות ההקצאה.
- ספטמבר 2026: הוועדה המקומית החליטה להמליץ לוועדה המחוזית על הפקדת התכנית המפורטת.
- הבא בתור: הפקדה, תקופת התנגדויות, ועריכת טבלאות האיזון וההקצאה על ידי שמאי התכנית.
במקביל, ברובע הצפוני של הרצליה (שכונת הפארק ושכונת המטרו) הוחלט במאי 2026 על הפקדת תכניות לכ-14,900 דירות. גם שם חלק גדול מהקרקע בבעלות פרטית, והשאלות זהות.
למה עכשיו: איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים
התכנית המפורטת היא תכנית איחוד וחלוקה. כל החלקות הקיימות "מתאחדות", ושמאי התכנית מחלק את הזכויות מחדש למגרשים חדשים לפי טבלאות איזון והקצאה. זה קורה גם בלי הסכמת הבעלים.
כאן נכנס ההבדל הגדול. לפי העקרונות שפורסמו, בעלי זכויות יכולים להודיע לשמאי התכנית, לפני עריכת הטבלאות, שהם שייכים לקבוצה מאורגנת שמיוצגת על ידי עורכי דין. לקבוצות כאלה תינתן עדיפות לקבלת בניינים שלמים במשותף. בעל קרקע שלא התארגן עלול להיות משובץ במגרש יחד עם עשרות בעלים אחרים, חלקם לא מאותרים, בלי אסטרטגיה משותפת.
מה אפשר להרוויח מהסכם שיתוף
- מגרש או בניין שלם לקבוצה. זכויות מרוכזות במקום חלקים קטנים במגרשים מפוזרים.
- שווי גבוה יותר. עורכי דין שמייצגים בעלים במתחמים כאלה מעריכים שבעלי קרקע לא מאורגנים עלולים להפסיד שליש ואף עד 40% מהשווי, לעומת מגרש מאורגן.
- כוח מול יזמים. קבוצה עם בניין שלם יכולה לחתום על עסקת קומבינציה, למכור בתנאים טובים או לבנות בעצמה.
- החלטות ברוב מוגדר. ההסכם קובע מראש איך מחליטים, ומונע מצב שבעלים אחד תוקע את כולם.
- פחות סיכון לפירוק שיתוף. בלי הסכם, כל שותף יכול לתבוע פירוק, והתוצאה יכולה להיות מכירה כפויה במחיר נמוך.
- חלוקת עלויות מסודרת. שכר עורכי דין, שמאים, היטל השבחה ותשלומים לפי מפתח ברור.
איך אנחנו מלווים בעלי קרקע בחוף התכלת
- בדיקת זכויות. נסח טאבו, חלק בחלקה, הערות ושעבודים, ומיקום החלקה בתכנית.
- הערכת שווי שמאית של הזכויות שלכם לפי התכנית, כדי שתדעו מה באמת יש לכם.
- ארגון קבוצה של בעלי קרקע עם אינטרסים דומים, וניהול הסכם השיתוף יחד עם עורכי הדין.
- מעקב אחרי שמאי התכנית. בדיקת טבלאות האיזון וההקצאה כשיתפרסמו, וביסוס התנגדות כשיש פגיעה.
- שלב המימוש. השוואת הצעות של יזמים, עסקת קומבינציה, מכירה או בנייה כקבוצת רכישה.
יש לכם קרקע בחוף התכלת?
שלחו גוש וחלקה, ונבדוק יחד מה הזכויות שלכם ואיך כדאי להיערך לטבלאות ההקצאה.
לבדיקה בוואטסאפעוד מתחמים: הסכם שיתוף בח/500 חולון · קרקעות באזור פלמחים
המידע מבוסס על פרסומים עד ספטמבר 2026 ונועד להתמצאות כללית בלבד. הערכות השווי בעמוד הן של גורמים שצוטטו בכתבות, ואינן הבטחה. מצב התכנית משתנה, ויש לבדוק אותו מול הוועדה המחוזית ועם עורך דין לפני כל החלטה.