ארגון וניהול קבוצות רכישה בשרון

בקבוצת רכישה, כמה משפחות או משקיעים מתאגדים כדי לקנות קרקע ולבנות עליה בעצמם. אין יזם באמצע: החברים הם בעלי הקרקע, הם שוכרים את אנשי המקצוע ומשלמים ישירות על התכנון והבנייה. כך אפשר לחסוך את הרווח היזמי, ולקבל דירה שמתוכננת לפי הצרכים של הקבוצה.

החיסכון הזה מגיע עם אחריות. כשאין יזם, הקבוצה נושאת בעצמה בסיכון של חריגה מתקציב, עיכובים ומחלוקות. לכן ההבדל בין קבוצה שמצליחה לקבוצה שנתקעת נקבע בדרך כלל עוד לפני שקונים את הקרקע.

למה לארגן קבוצת רכישה עם שמאי מקרקעין

רוב ההחלטות הגדולות בקבוצת רכישה הן החלטות שמאיות וכלכליות: האם מחיר הקרקע הוגן, מה מותר לבנות עליה, כמה הפרויקט יעלה באמת, וכמה שווה כל דירה ביחס לאחרות. אסף זכריה הוא שמאי מקרקעין מוסמך עם MBA במימון ובנקאות, והבדיקה הזו נעשית אצלנו בכל שלב, לא רק בסוף.

קבוצות רכישה בשרון: שלושה מודלים

בהרצליה, ברעננה, בכפר סבא, בהוד השרון וברמת השרון קרקע פנויה היא מצרך נדיר ויקר. לכן קבוצות רכישה באזור נוצרות בדרך כלל באחד משלושה מודלים:

1. קבוצה שרוכשת מגרש

קבוצה שקונה יחד מגרש פרטי או זוכה במכרז, ובונה עליו בניין או שכונה קטנה. זה המודל הקלאסי.

2. בעלי קרקע בעתודת קרקע שמתארגנים לבניין

בעתודות כמו חוף התכלת בהרצליה והרובע הצפוני של העיר, בעלי קרקע פרטיים שמתאגדים בהסכם שיתוף יכולים לקבל בניין שלם בטבלאות ההקצאה. משם הם יכולים לבנות בעצמם כקבוצה, או לחתום על עסקת קומבינציה עם יזם.

3. קבוצה שרוכשת בניין ישן להתחדשות

רכישה משותפת של בניין או מגרש עם בנייה ישנה, ותכנון מחדש לפי התכנית העירונית שחלה עליו, כמו מדיניות חלופת שקד בהרצליה או תכנית ההתחדשות של רעננה.

איך זה עובד, שלב אחרי שלב

1. בדיקת היתכנות. איתור קרקע, בדיקת זכויות ותכנון, ושומה של שווי הקרקע. כבר כאן יודעים אם הפרויקט אפשרי.
2. בדיקת כדאיות ותקציב. עלות הקרקע, תכנון, בנייה, היטל השבחה, אגרות, מיסים ומימון, מול השווי הצפוי של הדירות. לתקציב מוסיפים רזרבה.
3. גיבוש הקבוצה. מפגשי הסבר לחברים על העלויות, על לוחות הזמנים ועל הסיכונים, לפני שמישהו מתחייב.
4. הסכם שיתוף והסכם ניהול. חלוקת הזכויות לפי שווי יחסי של כל דירה, מנגנון החלטות, וכללים למקרה שחבר לא עומד בתשלומים. על הסכמי שיתוף.
5. ניהול כספים בשקיפות. הכספים מנוהלים בחשבון נאמנות, עם דיווח שוטף לחברים.
6. רכישת הקרקע ותכנון. צוות תכנון, הגשת היתר, ובחירת קבלן מבצע במכרז.
7. ליווי בנקאי. בנק מלווה, דוח אפס שמאי שמאשר את הכדאיות, ופיקוח הנדסי על הביצוע.
8. בנייה, מסירה ורישום. מעקב אחרי הקבלן, מסירת הדירות ורישום הבית המשותף.

לאורך כל הדרך אנחנו עובדים עם עורכי דין, יועצי מס ומהנדסים, ואסף זכריה מלווה את הקבוצה כשמאי וככלכלן.

מה בודקים לפני שקונים קרקע

• מה התכנית החלה על הקרקע מאפשרת היום, ומה נדרש כדי לקבל היתר.
• האם יש הערות, שעבודים, תביעות או זכויות של צד שלישי.
• מה העלות הכוללת של הפרויקט, כולל היטל השבחה, אגרות, מיסים ומימון.
• מה השווי הצפוי של הדירות בסוף, והאם יש מרווח ביטחון אמיתי.

הסיכונים, ואיך מקטינים אותם

חריגה מתקציב

בדיקת כדאיות מדויקת עם רזרבה, ועדכון שלה בכל שלב.

חבר שלא עומד בתשלומים

מנגנונים ברורים בהסכם בין החברים, שנקבעים לפני הרכישה.

מחלוקת על חלוקת הדירות

תמחור יחסי לפי שווי כל דירה, ושיטת הקצאה מוסכמת מראש.

מיסוי ורגולציה

בקבוצת רכישה יש היבטי מס רכישה, מע״מ ורגולציה שמצריכים ליווי של עורך דין ויועץ מס. אנחנו עובדים לצדם ומספקים את הבסיס השמאי.

המידע בעמוד הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות.