הרבה קרקעות ונכסים בישראל רשומים על שם כמה בעלים, בלי שנקבע מי מחזיק באיזה חלק. זה קורה בירושה משפחתית, בקרקע חקלאית שעוברת בין דורות, במגרש שעליו כמה בתים ובקבוצות רכישה. כל עוד כולם מסכימים, זה עובד. ברגע שאחד השותפים רוצה לבנות, למכור או למשכן, מתחילות השאלות.
הסכם שיתוף עונה על השאלות האלה מראש. לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין, בעלים משותפים יכולים לקבוע ביניהם הסדר לניהול הנכס ולשימוש בו, ולרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין. הסכם רשום מחייב גם את מי שיקנה או יירש חלק בעתיד.
מתי צריך הסכם שיתוף?
- קרקע במושע, כשכל בעלים מחזיק בחלק יחסי מכל הקרקע, בלי חלוקה בשטח.
- ירושה משפחתית של קרקע או נכס שעוברים לכמה יורשים.
- מגרש עם כמה בתים, כמו דו-משפחתי או צמודי קרקע על חלקה אחת.
- קרקע חקלאית שעשויה לעבור שינוי ייעוד, ושותפים שרוצים להיערך מראש.
- קבוצת רכישה שקנתה קרקע יחד וצריכה לחלק את הזכויות בין החברים. על ארגון קבוצות רכישה.
למה חלוקה לפי שטח לא מספיקה
שני חלקים באותו גודל לא תמיד שווים אותו דבר. חלקה עם חזית לרחוב שווה יותר מחלקה פנימית. מיקום, גישה, טופוגרפיה, זכויות בנייה ותכניות עתידיות משפיעים כולם על השווי. כשהחלוקה נעשית רק לפי מטרים, מישהו יוצא מקופח, ובדרך כלל זה מתגלה מאוחר מדי.
הסכם מבוסס שמאית מחלק את הקרקע לפי שווי. כשאי אפשר לחלק בדיוק, קובעים איזון כספי בין השותפים. כך כל אחד יודע שהחלק שלו הוגן, וקל הרבה יותר להגיע להסכמה.
הסכמי שיתוף בקרקעות במתחמים מרכזיים
בעתודות קרקע גדולות, שבהן הקרקע מחולקת בין מאות ואלפי בעלים, התכנון מתקדם בדרך כלל בתכנית איחוד וחלוקה. שמאי התכנית מאחד את כל החלקות ומחלק מחדש את הזכויות למגרשים, לפי טבלאות איזון והקצאה, גם בלי הסכמת הבעלים. בשלב הזה, בעלים שמאורגנים בהסכם שיתוף יכולים לבקש לקבל מגרש או בניין שלם יחד. מי שלא התארגן עלול להיות משובץ במגרש עם עשרות זרים. אלה המתחמים שבהם אנחנו פעילים:
חוף התכלת, הרצליה
מתחם 1, כ-4,000 דירות, בדרך להפקדה. טבלאות ההקצאה בפתח.מצב התכנית ›
ח/500, חולון
סובב חולות, כ-17,700 דירות. אחרי מועד ההתאגדות, לקראת ההקצאה.מצב התכנית ›
פלמחים ומערב ראשון לציון
קרקעות בהסכמי שיתוף. מה לבדוק לפני שקונים.מה בודקים ›מה אפשר להשיג מהסכם שיתוף בעתודת קרקע
- מגרש או בניין שלם לקבוצה, במקום חלקים קטנים במגרשים מפוזרים.
- שווי גבוה יותר. עורכי דין שפועלים במתחמים כאלה מעריכים שקרקע במגרש לא מאורגן שווה בשליש עד 40% פחות.
- כוח מיקוח מול יזמים בעסקת קומבינציה או במכירה.
- מנגנון החלטות ברוב, כך שבעלים אחד לא תוקע את כולם.
- הגנה מפירוק שיתוף ומכירה כפויה במחיר נמוך.
מה כולל הליווי
- בדיקת זכויות ומצב קנייני. נסח טאבו, חלקים רשומים, הערות, שעבודים ותכניות חלות.
- בדיקה תכנונית. מה מותר לבנות היום, ומה צפוי בעתיד.
- שומה וחלוקה מבוססת שווי. הערכת השווי של כל חלק, והצעת חלוקה ואיזון.
- ניהול ההסכמה בין הבעלים. פגישות, הסברים ותיווך בין עמדות שונות.
- עבודה מול עורך הדין והמודד על נוסח ההסכם ותשריט החלוקה, עד חתימה ורישום.
הסכם שיתוף או פירוק שיתוף?
בהסכם שיתוף הבעלים נשארים שותפים, אבל עם כללים ברורים. בפירוק שיתוף השותפות מסתיימת, בחלוקה של הקרקע או במכירה שלה, ולעיתים בהליך בבית משפט. כשיש מחלוקת שכבר הגיעה לבית המשפט, אנחנו מכינים חוות דעת שמאית לשווי ולדמי שימוש ראויים.
יש לכם קרקע משותפת?
ספרו בקצרה על הקרקע ועל הבעלים, ונבדוק יחד מה הדרך הנכונה להסדיר אותה.
לתיאום בוואטסאפהמידע בעמוד הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. נוסח ההסכם ורישומו נעשים על ידי עורך דין.