תמ״א 38 פקעה ברוב הארץ ב-29 באוגוסט 2024. ב-18 רשויות שהגישו תכנית עירונית מחליפה, תוקפה הוארך עד 18 במאי 2026, או עד לאישור התכנית המחליפה, המוקדם מביניהם. המועד הזה עבר. כיום, השאלה אם אפשר לחזק, להרחיב או להרוס ולבנות בניין בודד תלויה בעיר שבה הוא נמצא.
ערים עם תכנית מחליפה מאושרת
בערים האלה אושרה תכנית עירונית שקובעת את מסלולי ההתחדשות לבניין בודד:
- אשדוד
- באר שבע
- גבעתיים
- הוד השרון
- חדרה
- חולון
- יבנה
- יקנעם עילית
- כפר סבא
- פתח תקווה
- קריית אונו
- קריית גת
- קריית מוצקין
- רחובות
- רמלה
- רעננה
חלק מהערים (חולון, קריית מוצקין, הוד השרון, יקנעם עילית, רחובות, קריית גת וקריית אונו) אישרו תכנית עצמאית עוד לפני 2024. האחרות קידמו את התכנית יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. באשדוד, למשל, התכנית אושרה למתן תוקף במרץ 2026. היא חלה על 14 רובעי העיר ומוסיפה בהדרגה כ-7,400 דירות חדשות.
ערים שהתכנית שלהן עדיין בדרך
- נהריה
- רמת גן
- חיפה
- ראשון לציון
- בית שמש
- אשקלון
- טירת כרמל
בנהריה התכנית אושרה אך טרם ניתן לה תוקף. ברמת גן, בחיפה ובראשון לציון היא בהליכים סטטוטוריים, ובבית שמש, באשקלון ובטירת כרמל בשלב מוקדם יותר.
ערים בלי תכנית מחליפה
בתל אביב-יפו נותרה בתוקף רק תכנית הרובעים 3 ו-4. בת ים, בני ברק, נתניה ולוד בחרו שלא להאריך את תמ״א 38, ומקדמות התחדשות בעיקר דרך פינוי-בינוי וחלופת שקד. בירושלים ובקריית ביאליק לא מקודמת כרגע תכנית מחליפה. בהרצליה תמ״א 38 והתכנית המקומית שהותקנה מכוחה הפסיקו לחול בינואר 2026, והעירייה פועלת לפי מדיניות שמבוססת על חלופת שקד. גם ברמת השרון תוקף התמ״א פקע בלי תכנית מחליפה מאושרת. פירוט המצב בהרצליה, ברעננה, בכפר סבא ובאשדוד. בערים האלה, התחדשות של בניין בודד מחייבת בדרך כלל תכנית מפורטת, ולוקחת יותר זמן.
מה התכניות החדשות מאפשרות
היתר ישיר, בלי תכנית לכל בניין
היתרון המרכזי של תמ״א 38 נשמר: אפשר להוציא היתר בנייה מכוח התכנית העירונית, בלי לקדם תכנית מפורטת נפרדת לכל בניין.
זכויות שמותאמות למיקום
במקום כלל אחיד לכל הארץ, כל עיר קובעת זכויות לפי אזור. בצירים ראשיים ובסמוך לתחבורה ציבורית מתאפשרות לרוב יותר קומות ודירות, ובשכונות צפופות פחות.
כמה מסלולים לבחירה
לרוב יש שלושה מסלולים: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ותוספת, ומיגון ותוספת. באשדוד, למשל, מסלול המיגון מאפשר להוסיף ממ״דים גם לבניינים שנבנו אחרי 1984.
איזון מול שטחי ציבור ותשתיות
התכניות כוללות מנגנונים לשטחי ציבור, לרחובות ולתשתיות, כדי שהעיר לא תתמלא בדירות בלי גנים, כיתות וחניות.
מה לבדוק לפני שמתקדמים
- איזה מסלול חל על המגרש שלכם, ומה הזכויות שהוא נותן.
- האם הפרויקט כדאי כלכלית ליזם. בלי כדאיות, אף יזם לא יחתום.
- מה התמורה ההוגנת לכל דייר: שטח, מרפסת, חניה, מחסן ותקופת שכירות.
- היבטי מס והיטל השבחה, שמשתנים בין התכניות.
כל אחת מהשאלות האלה היא שאלה שמאית וכלכלית. התשובה עליהן קובעת אם הבניין יתחדש, ובאילו תנאים.
אנחנו מתמחים בתכניות המחליפות
קבוצת זכריה בודקת את הבניין לפי התכנית שחלה בעיר שלכם, מארגנת את הדיירים, ובוחנת את הצעות היזמים בעין שמאית.
לבדיקת הבניין שליעודכן 18.10.2026: הרצליה ורמת השרון הועברו לרשימת הערים ללא תכנית מחליפה. המידע מבוסס על פרסומים עד ספטמבר 2026, ונועד להתמצאות כללית בלבד. מצב התכניות משתנה. לפני כל החלטה יש לאמת את התכנית שחלה על המגרש מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.