שוק הדיור הישראלי נכנס לקיץ 2025 באווירה מתוחה במיוחד. ביוני נרשמה ירידה של 29% במספר העסקאות, כאשר מכירת דירות חדשות ירדה בכמעט 50%. במקביל, בנק ישראל הותיר את הריבית על 4.5%, והאינפלציה השנתית התמתנה ל-3.1% — אך עדיין מעל ליעד הרשמי. נוסף לכך, המדינה מנסה להזרים פתרונות דרך מכרזים להעסקת עובדים זרים ופתיחת קול קורא לחברות ביצוע זרות. המאמר שלפניכם בוחן את מכלול המידע העדכני לאוגוסט 2025, מנתח את השפעתו השמאית, ומציג תחזית ריאלית לשנה הקרובה.
נתוני השוק – מה קרה ביוני 2025?
ירידה דרמטית בעסקאות
הכלכלן הראשי במשרד האוצר דיווח על 5,844 עסקאות נדל״ן ביוני, ירידה של 29% לעומת יוני 2024. הירידה החדה ביותר נרשמה בדירות חדשות, בעיקר בפרויקטים קבלניים, שם חלה ירידה של כ-46%. שוק היד השנייה נפגע פחות, עם ירידה של 16%.
ירידה כה חדה במספר העסקאות מצביעה על קיפאון בשוק ולא בהכרח על ירידת ערך. בפועל, מוכרים לא ממהרים להוריד מחירים, ולכן הפער בין מחיר מבוקש למחיר עסקה גדל.
חלק 2: מחירי הדירות – סימני התקררות
הלמ״ס דיווחה על ירידה חודשית של 0.5% במחירי הדירות (מאי–יוני), לאחר עלייה מתונה בחודשים הקודמים. במונחים שנתיים, נרשמה עדיין עלייה של 2.5%.
גרף – שינוי חודשי במחירי הדירות
(מוצג למעלה: קו מגמה שממחיש את ההאטה ואף ירידה קלה במדדים האחרונים)
פרשנות
- דירות חדשות ירדו ב-1.5% (וללא סבסוד ממשלתי: -0.7%).
- מחוז תל אביב והמרכז – מובילים את הירידה.
- מחוז צפון וחיפה – רושמים עליות מתונות.
מסקנה שמאית: למרות הירידה במספר העסקאות, השוק עדיין שומר על ערכי שווי באזורים מסוימים. ההיצע המוגבל מונע ירידת מחירים רוחבית.
חלק 3: אינפלציה וריבית – מדיניות מוניטרית לוחצת
בנק ישראל השאיר את הריבית על 4.5%, תוך שהוא מציין כי האינפלציה השנתית עומדת על 3.1%. תחזית האינפלציה לשנת 2025 היא 2.6%, וב-2026 צפויה לרדת ל-2.0%.
טבלת סיכום נתוני מאקרו
(מצורפת כקובץ CSV – ריבית, אינפלציה, תחזיות)
השפעה על המשק
- עלויות מימון גבוהות ליזמים ולמשקי בית.
- מיחזור משכנתאות פחות כדאי בשלב זה.
- קבלנים מתמודדים עם עלויות ריבית שמאיימות על רווחיות פרויקטים.
חלק 4: מכרזי עובדים זרים וחברות ביצוע זרות
עובדים זרים
ביוני–יולי הוכרזה הקצאה של אלפי עובדים זרים בענפי המסחר והשירותים, ובענף הבנייה פועלים להבאת כ-16,000 עובדים נוספים. המטרה: להקל על המחסור בעובדים שמאט את קצב הבנייה.
חברות ביצוע זרות
משרד השיכון פרסם קול קורא לחברות ביצוע מחו״ל. חברות מסין לא אושרו עקב דירוג נמוך בדו”ח סחר בבני אדם, אך חברות מווייטנאם וסינגפור נכנסו לרשימה. המהלך צפוי להגדיל תחרות, לשפר איכות ולחסוך זמן ועלויות.
המשמעות השמאית
- הגדלת היצע עובדים וחברות ביצוע עשויה להוריד עלויות ולזרז פרויקטים.
- בטווח הקצר – עדיין מחסור שממשיך ללחוץ כלפי מעלה על מחירים.
- בטווח הבינוני – אם הצעדים יצליחו, נוכל לראות ירידה מסוימת בעלויות ובהמשך האטה בעליית מחירי הדירות.
חלק 5: תחזית שמאית קדימה
- עסקאות: יישארו ברמה נמוכה בטווח של חצי שנה, עד שתהיה ודאות לגבי הריבית.
- מחירים: ירידות נקודתיות צפויות בפרויקטים חדשים ובאזורים יקרים, אך שמירה על שווי באזורים פריפריאליים.
- ריבית ואינפלציה: צפויה ירידה הדרגתית באינפלציה שתאפשר לבנק ישראל להוריד ריבית ב-2026.
- כוח עבודה ומכרזים: אם יביאו תוצאות, יתאפשר הוזלת עלויות ביצוע והגברת היצע בשוק.
חלק 6: הזדמנויות ללקוחות
- משקיעי נדל״ן: לבדוק רכישה בשוק היד השנייה היכן שהמחירים נותרו יציבים.
- יזמים: להיערך עם תזרים מוקפד, להתמקד בקרקעות עם ודאות תכנונית גבוהה.
- משקי בית: להתייעץ עם שמאי לפני קנייה, במיוחד בשוק משתנה.
אסף זכריה שמאות מקרקעין 